Es wird ein neuer Pächter für das Strandbad gesucht.
Der Pächter des Strandbades übernimmt nach dem derzeitigen Pachtvertrag die Aufgabe der Badeaufsicht. In der Gemeinderatssitzung vom 05.12.2023 wurde das Thema angerissen.
Im folgenden findet Ihr die Stellungnahme der Strandbadfreunde zu dem Thema. Fragen und Anregungen gerne an info@strandbadfreunde.de.
Die Stellungnahme gibt es auch als PDF: 20240119-Stellungnahme-Strandbad-Neuverpachtung.pdf
Stellungnahme zur Neuverpachtung des Strandbads Utting 2024
2016 sind die Strandbadfreunde mit einer Ausstellung angetreten, um den Wert des Strandbads Utting sichtbar zu machen. Grund für die Initiative war die Aufstellung einer Markise 2015 im Biergarten (anstelle der bisher vorhandenen Schirme) als Fremdkörper in einem (seit 2016) denkmalgeschützten fast 100 Jahre alten Bauwerk: Umkleiden des Strandbades und ehemaliger Kiosk des Strandbades.
Das Strandbad Utting ist seit fast 100 Jahren mit seinem Sprungturm Wahrzeichen und Treffpunkt für Uttinger und Gäste.
Das Uttinger Strandbad ist das einzige Bad am Ammersee mit freiem Zugang – es ist auch Nachts nicht abgesperrt.
Grundsätzliche Überlegung muss sein, ob das Strandbad Utting ein Strandbad mit etwas Gastronomie oder eine Gastronomie mit etwas Strandbad sein soll. Weiter müssen sich die Uttinger grundsätzlich überlegen, bis zu welchem finanziellen Aufwand sie bereit sind, ein Strandbad zu betreiben.
Der 100te Geburtstag des Strandbades steht für das Jahr 2029 an.
Ausgangssituation
Badeaufsicht
Die Gemeinde Utting als Eigentümer des Strandbades hat die sog. „Verkehrssicherungspflicht“ für die Einrichtung und Besucher des Strandbades. Um dieser gerecht zu werden, benötigt die Gemeinde eine Badeaufsicht, die für die Sicherheit der Besucher während der Öffnungszeiten sorgt. Die Badeaufsicht muss ausgebildet sein (die Aufseher benötigen ein gültiges deutsches Rettungsschwimmabzeichen Silber).
Diese Aufgabe hat der bisherige Pächter übernommen. Aus diesem Grund wurde die Pacht 2019 entsprechend (nach unten) angepasst.
Nutzbarkeit der Kücheneinrichtung für einen Pächter
Das Strandbad Utting hat derzeit einen Biergarten mit ca. 100 Plätzen. Der Biergarten wird aus einer sog. „Grillhütte“ und einem Ausschank in dem „Blaues Haus“ (blau gestrichener Eingangsbereich mit Gastronomie, ca. 1980 eigentlich geplant und gebaut für die Unterbringung der Wasserwacht) gastronomisch versorgt.
Das „Blaues Haus“ ist heute älter als 40 Jahre, in Holzbauweise errichtet, nicht für den Winter geeignet und verfügt über eine, für den Küchenbetrieb nur unzureichenden Stromversorgung. Der Boden ist nicht für eine Küche geeignet, der für eine Gastronomie notwendige Fettabscheider ist nicht mehr zulässig. Während des Pfingsthochwassers (1999) stand das „Blaues Haus“ ca. 20 cm im Wasser.
Die Anforderungen bezüglich des Brandschutzes insbesondere in einer eventuell umgebauten Küche sind nicht bekannt.
Es ist nicht bekannt, welche Baumaßnahmen zu einem Erlöschen der Bestandsgarantie für einen Ausschank bzw. eine Gastronomie führen.
Lagerflächen für die Gastronomie
Die Lagerflächen und Kühlmöglichkeiten für einen Gastronomiebetrieb sind nicht ausreichend und nur als provisorisch zu bezeichnen (z.B. wird der denkmalgeschützte Kiosk als Lager genutzt, verschiedene Kühltruhen stehen in dem Durchgang des „Blaues Hauses“).
Zum Teil wird die Liegewiese des Strandbads als Lagerfläche genutzt: Leergut wird im Süden des Strandbads an der Wand der südlichen Bootshütte gelagert.
Zustand der Toilettenanlage
Die Toiletten im Strandbad entsprechen im Wesentlichen dem Bauzustand von 1980. Behindertentoiletten sind nicht vorhanden.
Die Toiletten sind renovierungsbedürftig.
Es ist nicht bekannt, welche Anforderungen an behindertengerechte, barrierefreie Toiletten für einen Biergarten bzw. Bad bestehen.
Müllmanagement
Die Mülltonnen des Strandbads befinden sich in dem Raum zwischen altem Strandbad und dem „Blauen Haus“. Das ist weder schön noch zeitgemäß, ggf. ist eine Kühlung für den Müll aus hygienischen Gründen notwendig.
Es ist nicht bekannt, welche Anforderungen an das Müllmanagement eines Biergartens bestehen.
Renovierungsbedürftigkeit der denkmalgeschützten Teile des Strandbads
Es ist davon auszugehen, dass die denkmalgeschützten Teile des Strandbades mittelfristig renoviert werden müssen.
Renovierungsbedürftigkeit des Sprungturms
Der derzeitige Sprungturm wurde 2001 errichtet.
Es ist mittelfristig davon auszugehen, dass dieser renoviert bzw. ersetzt werden muss,
Lösungsansätze
Sonnenschutz
Die Markise hat nach Angaben von Rupert Riedel (Aufstellungsdatum 2015) 40.000 EUR investiert (siehe Kreisbote vom 31.08.2018 „Markisen-Pest im Fünf-Seen-Land?“). Im Pachtvertrag ist vereinbart, dass der Pächter bei Beendigung des Pachtvertrags die Markise auf seine Kosten abbauen muss.
Es kann für eine Gemeinde kaufmännisch nicht sinnvoll sein, eine 8 Jahre alte Markise zum Einstandspreis abzukaufen (vorgeschlagen in der Gemeinderatssitzung am 05.12.2023). Insbesondere der Stoff der Markise hat eine begrenzte Lebensdauer aufgrund der dauerhaften UV-Bestrahlung.
Schon 2015 haben die Strandbadfreunde entsprechende Schirme als Alternative vorgeschlagen. Anstatt 40.000 EUR in eine alte Markise zu investieren, halten wir es für sinnvoller ca. 30.000 EUR in eine Lösung mit (neuen) Schirmen zu stecken (die vergleichbar sturmfest sind) und den Charakter des Strandbades als Bad mit etwas Gastronomie wieder herzustellen.
Weniger ist mehr: Anzahl der Plätze im Strandbad-Biergarten
Die Anzahl der Plätze im Strandbad-Biergarten wurde im Laufe der Zeit kontinuierlich erhöht. Gestartet ist das Strandbad vor ca. 100 Jahren mit einem einfachen Kiosk, inzwischen ist der Biergarten auf ca. 100 Plätze angewachsen.
Eine weitere Vergrößerung der Sitzplatzanzahl lehnen wir ab. Vielmehr ist eine Reduzierung der Sitzplätze und damit eine Vergrößerung der Liegewiese des Strandbads sinnvoll. Die Anforderungen an die Größe einer Küche (und damit die Kosten) sind proportional zur Anzahl der Sitzplätze.
Eine Anpassung der Speisekarte an die Küchengröße ist sinnvoller als eine Anpassung der Küchengröße an eine (zu große) Speisekarte.
Eintritt
Die Eintrittspreise für das Strandbad Utting sind die günstigsten im 5-Seen-Land. Es wäre anzustreben, dass die Kosten für die Badeaufsicht durch die Eintrittspreise erwirtschaftet werden.
| Strandbad | Tageskarte ermäßigt (z.B. Kinder) | Tageskarte Erwachsene | Tageskarte Familien | Jahreskarte ermäßigt (Kinder) | Jahreskarte ermäßigt (Student, Jugendliche) | Jahreskarte Erwachsene | Jahreskarte Familie |
| Utting | 1,50 € | 3,00 € | – | 10,00 € | – | 25,00 € | – |
| Dießen („Südsee“) | 2,00 € | 4,00 € | 10,00 € | 30,00 € | 40,00 € | 60,00 € | 150,00 € |
| Raabe (Steinebach) | 2,50 € | 4,50 € | – | – | – | – | – |
| Feldafing | 2,00 € | 4,00 € | – | 25,00 € | 30,00 € | 60,00 € | 100,00 € |
| Starnberg | 4,00 € | 6,00 € | – | – | 85,00 € * 70,00 € | 120,00 € * 100,00 € | – |
* einheimische
Die Haushaltspläne der Gemeinde Utting geben die Höhe der Einnahmen aus den Eintrittsgebühren bis zum Jahr 2018 an (lt. Haushaltsplan 2020 wurde 2019 der Pachtvertrag so geändert, dass die Einnahmen aus Eintrittsgeldern vollständig beim Pächter verbleiben). Gerüchteweise sah der Pachtvertrag bis 2018 vor, dass die Hälfte der Einnahmen beim Pächter verbleiben (der Pachtvertrag ist nicht öffentlich).
| Jahr | Einnahmen aus Eintritten |
| 2015 (IST aus Haushaltsplan 2017) | 21.093,50 € |
| 2016 (IST aus Haushaltsplan 2018) | 19.661,50 € |
| 2017 (IST aus Haushaltsplan 2019) | 24.208,00 € |
| 2018 (IST aus Haushaltsplan 2020) | 27.478,75 € |
Stimmt die Annahme (die Hälfte der Einnahmen verblieb bis 2018 bei dem Pächter) waren die Einnahmen aus Eintrittsgebühren im Strandbad 2018 insgesamt 54.957,5 EUR (ca. 55.000 EUR).
Vermietung der Kabinen bzw. des Lagerraums am Strandbad
In Feldafing werden die Kabinen des Strandbades für 4,50 €/Tag bzw. für 100,00 €/Saison (Einheimische 65,00€/Saison) vermietet.
Die Kabinen des Strandbads könnten gegen Gebühr vermietet werden. Soweit bekannt, werden derzeit keine Gebühren erhoben.
Das Surfkammerl (ehemalige Garderobe des Strandbads im westlichen Teil der Kabinen) könnte gegen Gebühr vermietet werden (die Preise können an die Preise der Steinlechner Bootswerft für die Lagerung eines SUPs angelehnt werden).
- Es ist unklar, welche Einnahmen die Gemeinde durch die Kabinen erwirtschaftet.
- Es ist unklar, welche Einnahmen die Gemeinde durch die Vermietung des Surfstadels erwirtschaftet.
Badeaufsicht
Die Kosten für eine Badeaufsicht für einen Pächter schätzen wir (großzügig nach oben) wie folgt ab:
- Saison mit beaufsichtigtem Badebetrieb: Mai bis September (153 Tage)
- Zeiten für eine Badeaufsicht pro Tag: 08:00 bis 20:00 Uhr (12 Stunden)
- Stundenlohn für eine Badeaufsicht: 22 EUR (brutto)
- Sozialabgaben (arbeitgeberseitig): Bruttolohn + 21%
Damit ergeben sich Kosten von 48.874,32 EUR pro Jahr für die Badeaufsicht (ca. 50.000 EUR/Jahr).
- Freier Zugang außerhalb der Öffnungszeigen: Wie ist die Situation bzgl. Haftung während der Zeit ohne Badeaufsicht (z.B. vor 08:00 und nach 20:00 Uhr)?
- Ist ein Mix aus unbeaufsichtigtem Badebetrieb an eine Badestelle und beaufsichtigtem Betrieb eines Bades möglich?
Vergleicht man die Einnahmen aus den Eintrittsgeldern (Kapitel 2.3) ca. 55.000 EUR mit den geschätzten Kosten für die Badeaufsicht ca. 50.000 EUR, so wird deutlich, dass die Badeaufsicht während der Saison allein durch die Eintrittsgelder gedeckt werden kann. Nicht berücksichtigt ist die Möglichkeit, die Eintrittsgebühren moderat (z.B. 10%) anzuheben und Kabinen bzw. „Surfkammerl“ zu vermieten.
Für einen Pächter entstehen Aufwände für die Organisation und Abwicklung der Badeaufsicht.
Kosten des Strandbades für die der Gemeinde
Aus den Haushaltsplänen der Gemeinde Utting ergeben sich folgende Verluste der Gemeinde für den Betrieb des Strandbads
| Jahr | Verlust der Gemeinde mit dem Strandbad |
| 2015 (IST aus Haushaltsplan 2017) | -42.180,90 € |
| 2016 (IST aus Haushaltsplan 2018) | -4.343,45 € |
| 2017 (IST aus Haushaltsplan 2019) | -12.656,79 € |
| 2018 (IST aus Haushaltsplan 2020) | -7.848,64 € |
| 2019 (IST aus Haushaltsplan 2021) | -50.142,81 € |
| 2020 (IST aus Haushaltsplan 2022) | -21.323,04 € |
| 2021 (IST aus Haushaltsplan 2023) | 3.033,01 € |
| 2022 (Plan aus Haushaltsplan 2023) | -36.600,00 € |
| 2023 (Plan aus Haushaltsplan 2023) | -25.400,00 € |
Im Mittel gibt die Gemeinde Utting 21.940,29 EUR jährlich für das Strandbad aus (Jahre 2015-2023).
Grundsätzlich sollte sich die Gemeinde Utting überlegen, welche finanziellen Aufwände sie für das Strandbad tragen möchte.
Fahrradabstellplatz
Die Situation der abgestellten Fahrräder ist während der Saison unbefriedigend.
Handlungsoptionen
Badeaufsicht
Grundsätzlich ist zu hinterfragen, ob die Organisation der Badeaufsicht durch den Pächter des Strandbads erfolgen muss.
Es besteht die Möglichkeit, dass die Gemeinde Utting die Badeaufsicht unabhängig von dem Pächter des Strandbads vergibt bzw. selbst organisiert. Die Aufwände für die Organisation und Abwicklung der Badeaufsicht verbleiben so bei der Gemeinde.
Option 1: Pächter verantwortet und organisiert die Badeaufsicht
 | Entlastung der Gemeindeverwaltung |
| Der Pächter ist flexibler bei der Organisation und Abwicklung der Badeaufsicht (z.B. bei Krankheitsfall am Sonntag) |
 | Vermutlich kleinere Bewerberzahl für die Pacht |
Option 2: Gemeinde verantwortet und organisiert die Badeaufsicht
| Vermutlich größere Bewerberzahl für die Pacht |
| Eingeschränkte Flexibilität bei der Organisation und Abwicklung der Badeaufsicht (z.B. bei Krankheitsfall am Sonntag) |
| Zusätzliche Aufwände für die Gemeindeverwaltung |
Erhöhung der Eintrittspreise
Eine Anpassung der Eintrittspreise und Prüfung inwieweit Gebühren für die Kabinen und das „Surfkammerl“ erhoben werden können.
Gastronomie für das Strandbad
Option 1: Status Quo erhalten
Grillhütte bleibt bzw. wird neu errichtet. Der neue Pächter übernimmt das Strandbad so wie es ist.
Die Gemeinde überdacht den Biergarten (Schirme): Kosten ca. 30.000 EUR.
| Keine übereilte Planung oder Investition in Ertüchtigung „Blaues Haus“ bzw. in Küchenausbau | |
| Sehr geringe Kosten | |
| Keine Verbesserung bezüglich Lagerflächen. | |
| keine Müllkühlung (Mülltonnen werden wie gehabt, zwischen altem Strandbad und dem „Blauen Haus“ im Freien untergebracht. | |
| 40 Jahre altes Bauwerk („Blaues Haus“) mit Sanierungsbedarf in den nächsten 10 Jahren | |
| Alte Sanitäranlage mit Sanierungsbedarf innerhalb der nächsten 10 Jahren | |
- Muss die Grillhütte durch den alten Pächter abgebaut werden oder ist dies Aufgabe der Gemeinde?
- Fallen Kosten für die Ablöse der Grillhütte an?
Option 2: Status Quo ohne Grillhütte
Die Grillhütte wird abgebaut. Die Küche/der Ausschank in dem „Blauen Haus“ bleibt unverändert.
Die Gemeinde überdacht den Biergarten (Schirme): Kosten ca. 30 TEUR.
| Keine übereilte Planung oder Investition in Ertüchtigung „Blaues Haus“ bzw. in Küchenausbau |
| geringe Kosten |
| Nur ein sehr eingeschränktes Essensangebot möglich. Geringe Wirtschaftlichkeit für den Pächter |
| Zu wenig Lagerflächen (zusätzliche Lagerfläche in Größe der Grillhütte notwendig) |
| Situation Mülllagerung ist unverändert |
| 40 Jahre altes Bauwerk („Blaues Haus“) mit Sanierungsbedarf in den nächsten 10 Jahren |
| Alte Sanitäranlage mit Sanierungsbedarf innerhalb der nächsten 10 Jahren |
| Vermutlich keine Planungssicherheit wegen Bestandsschutz Gastronomie |
- Muss die Grillhütte durch den alten Pächter abgebaut werden oder ist dies Aufgabe der Gemeinde?
Option 3: Ausbau des „Blauen Hauses“ mit neuer Küche
Das „Blaues Haus“ wird ertüchtigt (Boden, Strom, Ausgabe, Innenausbau) und mit einer entsprechenden Gastronomieküche ausgestattet (rutschfester Boden, Elektrik, Kücheneinrichtung, Lüftung, Brandschutz, Sanierung „Blaues Haus“). Teil der Planung ist Ermittlung der Anforderung an die gaststättenrechtliche Genehmigung. Die Kücheneinrichtung ist über ca. 15 Jahre abzuschreiben.
Die Grillhütte wird als Lager genutzt.
Die Kosten von ca. 500.000 EUR übernimmt die Gemeinde.
Die Gemeinde überdacht den Biergarten (Schirme): Kosten ca. 30 TEUR.
| Gastronomieeinrichtung auf neuem Stand ermöglicht gute Wirtschaftlichkeit für den Pächter |
| Kosten hoch: ca. 500.000 EUR |
| Die Renovierung des „Blauen Hauses“ birgt das Risiko, dass die Kosten durch unbekannte Bauschäden steigen |
| Situation Mülllagerung ist unverändert |
| 40 Jahre altes Bauwerk („Blaues Haus“) mit Sanierungsbedarf in den nächsten 10 Jahren |
| Alte Sanitäranlage mit Sanierungsbedarf innerhalb der nächsten 10 Jahren |
| Planungssicherheit wegen Bestandsschutz Gastronomie, wenn dies bei der Ausschreibung berücksichtigt wird |
Option 4: Ausbau des „Blauen Hauses“ mit neuer Küche, Sanierung der Toiletten
Wie Option 3, zusätzlich wird die Toilettenanlage in dem „Blaues Haus“ saniert. Teil der Planung ist die Feststellung, inwieweit behindertengerechte Toiletten vorhanden sein müssen.
Zusätzliche Kosten für die Sanierung der Toilettenanlage: 150.000 EUR.
| Gastronomieeinrichtung auf neuem Stand ermöglicht gute Wirtschaftlichkeit für den Pächter |
| Neue Sanitäranlagen |
| Kosten sehr hoch: ca. 650.000 EUR |
| Die Renovierung des „Blauen Hauses“ birgt das Risiko, dass die Kosten durch unbekannte Bauschäden steigen |
| Situation Mülllagerung ist unverändert |
| 40 Jahre altes Bauwerk („Blaues Haus“) mit Sanierungsbedarf in den nächsten 10 Jahren |
| Alte Sanitäranlage mit Sanierungsbedarf innerhalb der nächsten 10 Jahren |
| Planungssicherheit wegen Bestandsschutz Gastronomie, wenn dies bei der Ausschreibung berücksichtigt wird |
Option 5: Abriss des „Blauen Hauses“ und Neubau
Das „Blaue Haus“ wird abgerissen und neu gebaut. Der Neubau ermöglicht eine verbesserte Raumnutzung durch bessere Gestaltung des Grundrisses, Lagerflächen, Müllhaltung, Kühlung, Toilettenanlagen werden bereits bei der Planung des Neubaus (Architektenwettbewerb) optimiert und entsprechen den modernen Hygieneanforderungen.
Der Neubau sollte von Oktober bis April (Wintersaison) errichtet werden können (Holzbau).
Der Neubau wird mit einer entsprechenden Gastronomieküche ausgestattet. Teil der Planung ist Ermittlung der Anforderung an die gaststättenrechtliche Genehmigung. Die Kücheneinrichtung ist über ca. 15 Jahre abzuschreiben. Das Gebäude ist über 40 Jahre abzuschreiben.
Die Grillhütte wird abgebaut.
Der Sitzplätze des Biergartens werden moderat um ca. 20% verkleinert.
Die Kosten von ca. 1.500.000 EUR übernimmt die Gemeinde.
Die Gemeinde überdacht den Biergarten (Schirme): Kosten ca. 30 TEUR.
| Gastronomieeinrichtung auf neuem Stand ermöglicht gute Wirtschaftlichkeit für den Pächter |
| Optimale Nutzung des Gebäudes, da bei der Planung bereits die Anforderungen einfließen. |
| Erfüllung der aktuellen hygienischen Vorgaben |
| Neue Sanitäranlagen |
| Kein Sanierungsbedarf für die nächsten 15 Jahre. |
| Das Strandbad ist „bereit“ für die 100-Jahr Feier 2029 |
| Unterbringung des Mülls ist verbessert. |
| Kosten sehr hoch: ca. 1.500.000 EUR |
| Planung und Umsetzung in 2024/2025 zum Pächterwechsel nicht möglich |
- Fördermöglichkeiten für einen Neubau?
Option 6: Interimslösung Status Quo, dann Abriss des „Blauen Hauses“ und Neubau
In 2024 Start einer Neuverpachtung mit Option 1 (Status Quo). Planung und Errichtung eines Neubaus entsprechend Option 5 innerhalb von maximal 3 Saisonen (Fertigstellung spätestens 2029 zur 100-Jahr-Feier des Strandbades).
Der Pachtvertrag und die Höhe der Pacht müssen dieses Vorgehen berücksichtigen.
Vor- und Nachteile wie Option 5, zusätzlich
| Keine überhastete Investition in ein renovierungsbedürftige Gebäude |
| Ausreichende Zeit für die umfassende Planung und Umsetzung eine langfristigen Lösung |
| Langfristige, nachhaltige Lösung |
| Beseitigung des Investitionsstaus des „Blauen Hauses“ und Toiletten |
| Pächterwechsel möglich, neuer Pächter kann Erfahrungen und Wünsche in die Planung einbringen |
| Status Quo bleibt noch für einige Jahre bestehen |
Fazit und Empfehlung
Die Strandbadfreunde sprechen sich für die Option 6 „Interimslösung mit Neubau“ aus.
Die Gemeinde Utting sollte sich dazu entscheiden, für das „Dorfzentrum Strandbad“ entsprechende finanzielle Mittel bereit zu stellen und sich zum Strandbad als wesentlichen Teil Uttings bekennen.
Eine kurzfristige Investition in ein – schon von der Planung nicht geeignetes – Haus („Blaues Haus“), das renovierungsbedürftig ist, ist nicht sinnvoll.
Die Aufwände für die Badeaufsicht lassen sich durch die Einnahmen aus dem Eintritt (verbleiben beim Pächter) erwirtschaften.
Die Eintrittspreise sollten zudem moderat erhöht werden, Kabinen und SUP Lagerplätze sollte zu einem marktüblichen Preis (mit niedrigeren Preisen für Uttinger) vermietet werden.
Aus diesem Grund ist es nicht notwendig, die Gastronomie zu vergrößern (allgemein: zu Optimieren), um das Strandbad für Pächter attraktiv zu machen. Vielmehr ist es möglich, die Gastronomie moderat zu verkleinern und damit auch die Investitionskosten in Gastroeinrichtung geringer zu halten. Die 100-Jahr Feier in 2029 könnte mit einem